Het bezwaar

Artikel 4.2. AAR 1986

Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de grondwaarde zal, ook indien het betreffende erfpacht recht daarin niet voorziet, op verzoek van de erfpachter advies ingewonnen kunnen worden van drie deskundigen overeenkomstig het bepaalde in Verordening 26.

Het advies zal betrekking hebben op de hoogte van de grondwaarde, waarin eventueel begrepen het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen en/of de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.

Kan de erfpachter bezwaar maken tegen het taxatierapport van de gemeente Den Haag?

Nee, de erfpachter kan het niet eens zijn met de grondwaarde uit het taxatierapport en kan alleen bezwaar aantekenen tegen de aanbieding. Conform de erfpachtsvoorwaarden zal dan een deskundigenprocedure gestart worden om de hoogte van de grondwaarde te bepalen.

De deskundigeprocedure

Bij de deskundigenprocedure wijzen de vererfpachter en de erfpachter ieder hun eigen partijdeskundige aan en deze wijzen gezamenlijk een voorzitter aan. De voorzitter stelt een opdrachtbrief op met de voorwaarden van de procedure en de kosten.

De drie deskundigen stellen  de grondwaarde vast en zijn hierin onafhankelijk en dus niet gebonden aan een methodiek en/of een instructie.

Op welke wijzen kan de taxateur de grondwaarde anders bepalen dan de grondwaarde uit de aanbieding:

-via de gehanteerde data, parameters en uitgangspunten in het onderliggende taxatierapport

-via een ander depreciatiepercentage dan de 55% regel uit de taxatie-instructie

-via een andere waarderingsmethodiek

Het advies

De makelaar adviseert als deskundige bij erfpachtvraagstukken bij:

-Aankoop van een woning

-Verkoop van een woning

-Beslissing tot acceptatie of afwijzing van de aanbieding tot heruitgifte

Aankoop

Indien het erfpachtrecht expireert binnen enige jaren maar er is nog geen aanbieding aangevraagd, maakt de makelaar een inschatting via de residuele methode en met dezelfde dataset als de taxateurs van de gemeente. 

Verkoop

Bij een verkoop van een woning op erfpachtgrond is het van groot belang om in te schatten wat de aanstaande afkoopsom/canonbetaling gaat worden om de invloed op de marktwaarde van de woning te kunnen duiden. Ook hier maakt de makelaar een berekening via de bestaande residuele methode.

Advies bij aanbieding heruitgifte

De makelaar geeft de erfpachter inzicht in de totstandkoming van de taxatie die ten grondslag ligt aan de aanbieding en kan aangeven op welke punten het mogelijk en/of zinvol is voor de erfpachter om bijvoorbeeld bezwaar aan te tekenen tegen de aanbieding.

De makelaar is bekend met de dataset, de parameters en werkwijze van de taxateurs van de gemeente. Tevens is van belang om de erfpachter te wijzen op de mogelijkheden bij een deskundigenprocedure zoals een afwijkende depreciatiefactor en/of een alternatieve waarderingsmethodiek zoals de bijzondere waarde.