Januari 2024, Den Haag
Sinds eind 2021 zijn de grondwaarden bij heruitgifte veel hoger dan voorheen: tot wel 200% of meer. Wat is hier de oorzaak van?
De gemeente Den Haag, als vererfpachter, heeft besloten om de taxaties van de grondwaarde bij heruitgifte erfpacht te laten uitvoeren door 2 externe taxatie bureaus.
Deze taxaties worden uitgevoerd volgens de (verouderde) taxatie-instructie uit 1987 van de gemeente Den Haag; de uitleg van de gemeente van de algemene erfpachtvoorwaarden uit 1986.
De gekozen taxatiemethodiek om de grondwaarde te bepalen is de z.g. residuele waarderingsmethode; van de marktwaarde van het object als zijnde een nieuwbouwwoning, gelegen op eigen grond worden de stichtingskosten afgetrokken en wat overblijft (het residu) is de grondwaarde.
In 1986 is door de gemeenteraad van Den Haag besloten dat de grondslag voor de canon bij heruitgifte in erfpacht nooit meer mag bedragen dan 55% van de grondwaarde van een vergelijkbare nieuwbouwkavel.
Deze 55% regel is een politieke keuze en opgenomen in de erfpachtvoorwaarden en de taxatie-instructie.
Er is geen onderbouwing vanuit de taxatieleer voor dit percentage: het is een aanname door de vererfpachter.
Van de grondwaarde die op de residuele methode is bepaald wordt 45% afgetrokken waardoor de grondslag voor de canon of de afkoopsom wordt bepaald.
Dit gebeurt omdat bij heruitgifte de woning van de erfpachter op de ondergrond staat en er dus geen sprake is van een vrije (bouw) kavel.
Deze depreciatie is bestuurlijk bepaald. (zie kader hiernaast)
Waarom deze stijging van de grondwaarde?
Een grondwaarde kan op meerdere manieren worden vastgesteld. Het hangt af van welke factoren de taxateur laat meewegen en op welke wijze. Met de huidige werkwijze van de door de gemeente Den Haag ingeschakelde taxateurs, waarbij alternatieve parameters worden gehanteerd, valt de grondwaarde dus (veel) hoger uit dan voorheen.
Hertaxaties in Bezuidenhout
Door de grote stijgingen van de grondwaarde en de gestegen rente is er veel weerstand tegen de aanbiedingen tot heruitgifte van de gemeente Den Haag ontstaan. Met name de erfpachters in de wijk Bezuidenhout hebben van zich laten horen. De verantwoordelijke wethouder heeft besloten om in deze wijk hertaxaties te laten uitvoeren voor rekening van de gemeente Den Haag. De uitslag van deze taxaties wordt in het voorjaar van 2024 verwacht. De aanbiedingen tot heruitgifte blijven tot 1 juli 2025 van kracht.
Voorstel demping schokeffect canon
In februari is door de wethouder een voorstel gedaan om het erfpachtstelsel schokbestendig te maken. U kunt de documentatie hierover op de homepagina downloaden. In april 2024 zal de gemeenteraad deze voorstellen behandelen.
U woont niet in Bezuidenhout en niet eens met uw aanbieding tot heruitgifte?
Dan valt u niet onder de hertaxatie regeling, vervalt de aanbieding na 2 maanden en zult u de deskundigenprocedure moeten aanvragen en zelf betalen.
Meld u aan voor meer informatie!
Meld u aan als erfpachter of als makelaar om in te kunnen loggen op de site.
Op dit beveiligde gedeelte van de site vind u onder ander informatie over:
-vaststellen van de grondwaarde door middel van de residuele methode
-erfpachtvoorwaarden
-wel of niet accepteren van de aanbieding tot heruitgifte
-bezwaarprocedure
-download erfpachtvoorwaarden, taxatie-instructie enz.
Als u zich heeft aangemeld, krijgt u zo spoedig mogelijk bericht dat u kunt inloggen op de site.
Het gebruik van de site is gratis en vrijblijvend!
Maak uw keuze voor meer informatie:
Ik ben makelaar
ik ben erfpachter
Wat kunt u als erfpachter doen als u het niet eens bent met de aanbieding van de gemeente Den Haag? Kan ik bezwaar maken tegen de taxatie? Is het wel verstandig om een woning met aflopende erfpacht te kopen? Voor al deze vragen kunt u terecht op het gedeelte van deze site waarvoor u moet inloggen.
Het gebruik van de site is gratis en vrijblijvend.