Bezwaarprocedure aanbieding heruitgifte
Kan ik als erfpachter bezwaar maken tegen de taxatie door de gemeente Den Haag?
NEE! U kunt helaas als erfpachter geen direct bezwaar maken tegen de taxatie waarop uw aanbieding gebaseerd is.
Het taxatierapport is namelijk opgesteld in opdracht van de gemeente Den Haag en uitgevoerd door onafhankelijke taxateurs. Dit rapport is bedoeld als leidraad voor de gemeente Den Haag bij het doen van de aanbieding tot heruitgifte.
Wat kan ik als erfpachter dan wel doen?
Als u het niet eens bent met de aanbieding van de gemeente Den Haag dan is de enige mogelijkheid de aanbieding niet te accepteren en een bezwaarprocedure starten.
De deskundigenprocedure
Als u het als erfpachter niet eens bent met de aanbieding tot heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht dan biedt artikel 4.2. van de AAR 1986 de mogelijkheid om een deskundigenprocedure te starten.
De gemeente Den Haag en de erfpachter wijzen beiden een eigen partijdeskundige aan en deze kiezen samen een derde taxateur/deskundige die als voorzitter optreedt. De deskundigen hebben als opdracht “de hoogte van de grondwaarde, waarin eventueel begrepen het aandeel van de waarde van de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen en/of de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond” te bepalen.
De taxateurs zijn onafhankelijk en niet gebonden aan een waarderingsmethodiek en/of een instructie.
Onze visie op de mogelijkheden in een deskundigenprocedure
De taxateur/deskundige kan op de volgende drie wijzen tot een eigen inschatting van de grond waarde komen, ten opzichte van de taxatie in opdracht van de gemeente Den Haag:
1. door de dataset, de parameters en uitgangspunten van de residuele methode te analyseren en aan te passen aan de eigen inschattingen, zoals b.v. het onderbouwd kiezen van andere referentieobjecten
2. door een eigen depreciatiefactor te hanteren: de 55% regel is een politieke keuze; er zijn voldoende handvatten en onderbouwingen om een hogere depreciatie te hanteren. Een van de meest belangrijke factoren is de binding tussen vererfpachter en erfpachter door de erfpachtvoorwaarden en de waardedrukkende werking van de bestaande opstal van de erfpachter
3. door het hanteren van een alternatieve waarderingsmethodiek; te denken valt aan de bijzondere waarde waarbij tot uitdrukking komt dat bij heruitgifte er geen sprake is van een aanbieding aan de markt maar dat slechts twee partijen een belang bij de heruitgifte hebben