Uw erfpachtrecht
Heruitgifte in erfpacht in Den haag
Voorwaarden voor heruitgifte erfpacht in Den Haag
In 1986 zijn de algemene erfpachtvoorwaarden voor de gemeente Den Haag vastgesteld. Deze zijn daarna nog herzien in 1993 en 2008. In de aanvullende voorwaarden is de heruitgifte van erfpacht vastgelegd.
De voorwaarden uit 1986 vervangen de voorgaande “Algemeene voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente ‘s-Gravenhage verordening nr. 19 uit 1923 en de daarop volgende verordeningen nr. 26, waarin respectievelijk de vaststelling van de canon bij heruitgifte en de mogelijkheid om een afkoopsom te betalen zijn geregeld.
Uw erfpachtrecht loopt binnenkort of enige jaren af. Wordt het recht wel verlengd?
Ja, als de woning voldoet aan de bestemming zal de gemeente Den Haag binnen 2 jaar voor de expiratiedatum (het einde van het lopende erfpachtcontract) een aanbieding voor heruitgifte van het erfpachtrecht doen aan de huidige erfpachter.
- Tenzij de gemeente om redenen van algemeen belang geen heruitgifte wenst, wordt de erfpachter de keuze gelaten met de gemeente tot heruitgifte over te gaan of daarvan om hem moverende redenen of te zien.-
De aanbieding tot heruitgifte erfpacht
In de aanbieding staan de voorwaarden waaronder de gemeente Den Haag tot heruitgifte in erfpacht wil over gaan. Het is aan de erfpachter of deze voorwaarden geaccepteerd worden.
Tijdsduur
De erfpacht wordt eeuwigdurend, hetgeen ook echt betekent dat er geen einddatum meer is voor het nieuwe contract.
Grondwaarde
De grondwaarde, zoals vastgesteld door de gemeente Den Haag, wordt vermeld. De grondwaarde wordt eenmalig vastgesteld en is eeuwigdurend geldig.
Canon en afkoopsom
Op basis van de grondwaarde en het geldende rentepercentage stelt de gemeente Den Haag een jaarlijkse canon voor. In plaats van het betalen van een jaarlijkse canon kan deze verplichting worden afgekocht door de betaling van een afkoopsom. De afkoopsom is gelijk aan de genoemde grondwaarde.
Waardering grondwaarde
De gemeente Den Haag besteed het waarderen van de grond uit aan externe taxateurs. De taxateurs krijgen een taxatie-instructie bij de opdracht. De taxatie-instructie is gebaseerd op de erfpachtvoorwaarden van de gemeente Den Haag.
Een van de problemen bij heruitgifte van erfpacht is dat de grond bebouwd is met een opstal (woning) van een ander dan de grondeigenaar. Om rekening te houden met het waardedrukkende effect van de opstal is in 1987 de zg. 55% regeling ingesteld.
De 55% regeling
Artikel 4.1. 2e paragraaf van de AAR 1986:
De overeen te komen grondwaarde, die de basis vormt voor de bepaling van de canon conform artikel 8 AB 1986 herz. 1993/2008, zal vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande opstallen nooit hoger bepaald worden dan op vijfenvijftig procent (55%) van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond.
De 55% regel geeft aan dat de 55% een maximum percentage is, de waarde kan ook lager zijn dan 55%, b.v. 40%. De regel wordt door de taxateurs van de gemeente echter als een vaststaand gegeven gehanteerd. De regel is in 1987 onderbouwd, maar dat wil niet zeggen dat de 55% regel anno 2022 nog zondermeer van toepassing is.
De aanbieding accepteren of niet?
De aanbieding die de erfpachter krijgt van de vererfpachter, de gemeente Den Haag is gebaseerd op het taxatierapport welke in opdracht van de gemeente Den Haag is opgesteld. De taxateur is onafhankelijk van de gemeente, maar stelt de grondwaarde wel vast mede op basis van de taxatie-instructie. Om te bepalen of de aanbieding geaccepteerd kan of moet worden is het van belang om in te schatten of de aangeboden grondwaarde reëel te noemen is.