Grondwaarde berekenen residuele methode

Definitie residuele methode

De residuele methode gaat uit van de waarde van het vastgoed als het gereed is. Hierbij wordt vanuit de vastgoedexploitatie geredeneerd en is de waarde van het vastgoedobject als residu van de waarde van de afgeronde ontwikkeling minus alle ontwikkelkosten die gemaakt moeten worden om zover te komen, zulks met inachtneming van een ontwikkelwinst die in verhouding staat tot de nog te lopen risico’s.

Stappenplan grondwaarde vaststellen

Elke taxateur past de residuele methode toe op zijn/haar eigen wijze. Bij de taxatie van de grondwaarde bij heruitgifte in erfpacht zijn de volgende stappen te onderscheiden:

Benodigde data:

- Bouwkosten b.v. via Bouwkostenkompas of MyRev

- Kernwaarden t.b.v. de vormfactor en de bijkomende kosten

Stappen

Stap 1: bepalen verkoopprijs per m² GO wonen v.o.n.

Aan de hand van vergelijkbare kavels van nieuwbouwprojecten en/of appartementen complexen wordt een verkoopprijs per m² GO v.o.n. bepaald.

Stap 2: Reken de prijs inclusief BTW om naar prijs exclusief BTW

De omrekening is afhankelijk van het vigerende BTW tarief.

Stap 3: Bepalen bouwkosten per BVO exclusief BTW

Baseer de bouwkosten op de data uit de Bouwkostenkompas of MyRev.

Stap 4: Reken de GO wonen om naar BVO

Voor de omrekening van GO wonen naar BVO hanteert men de vormfactor uit het Bouwkostenkompas. De kosten voor parkeervoorzieningen, overige infrastructuur en groenaanleg zijn inclusief genoemde bouwkosten.

Stap 5: Trek de totale investering af van de verkoopprijs

De totale verkoopprijs wordt bepaald door de verkoopprijs per GO wonen te vermenigvuldigen met het aantal GO wonen. De bouwkosten worden in mindering gebracht op de verkoopprijs. De verkregen waarde is de grondwaarde van een onbebouwde kavel.

Stap 6: Pas de 55% regel toe

Het uitgangspunt is de 55% regel waarbij de grondslag niet meer mag bedragen dan 55% van de grondwaarde van een onbebouwde kavel. De taxateurs van de gemeente Den Haag bepalen geen eigen depreciatie maar gaan uit van de maximale 55% hetgeen automatisch een depreciatie van 45% betekent.

LET OP! Bij een appartementsrecht kan de grondwaarde ook berekend worden naar het aandeel in het eigendom of de erfpacht.

= aandeel in het eigendom of erfpacht van het totale perceel/bedrag grondslag

LET OP! Bij de residuele methode wordt geen rekening gehouden met:

-Staat van onderhoud

-Staat van de Vereniging van Eigenaren

LET OP! Bij heruitgifte betreft het een geveltaxatie en bezichtigd de taxateur de woning dus alleen extern.

Grondwaarde berekenen residuele methode

Stappenplan grondwaarde vaststellen

Benodigde data:

Stappen

In cijfers