Is de grondwaarde juist gewaardeerd?
Dit is de hamvraag voor alle erfpachters
Hoe weet de erfpachter dat de grondwaarde als genoemd in de aanbieding wel de juiste is?
Op welke wijze is de woning getaxeerd? Met welke opdracht is de taxateur op pad gegaan?
Zijn de referenties die genoemd worden in het taxatierapport wel vergelijkbaar? en waarom zijn ze dan vergelijkbaar?
Wat betekent het eigenlijk? Residuele waarderingsmethode?
Er zijn enorm veel vragen te stellen, maar mag de erfpachter niet gewoon uitgaan van wat de taxateur zegt?
De taxateurs krijgen wel de opdracht van de gemeente maar taxeren volgens de regels van het Nederlands Register van Taxateurs NRVT en de internationale taxatiestandaarden EVS en IVS. Dit houdt onder meer in dat ze onafhankelijk tot een waardering komen, een waardering die onderbouwd wordt en voldoet aan de eisen van zorgvuldigheid, transparantie en compleetheid.
De taxateurs doen hun werk naar eer en geweten en naar beste kunnen.
Betekent dit dan automatisch dat de waarde die zij taxeren de juiste is?
Door het ontbreken van een algemeen aanvaarde waarderingsmethode bij heruitgifte erfpacht is niet te zeggen of een waarde de juiste is
Het is een inschatting door een professioneel taxateur die voor een bepaalde waarderingsmethodiek gekozen heeft, mede voortvloeiend uit de opdracht die meegegeven is door de vererfpachter.
In Den Haag wordt de grond met de residuele methode getaxeerd als zijnde een vrije bouwkavel met ontwikkelpotentie
Een andere taxateur, die voor een andere, alternatieve waarderingsmethodiek kiest, hetgeen een taxateur in een deskundigenprocedure vrij staat, kan tot een geheel andere grondwaarde komen.
Het taxeren van de grondwaarde bij heruitgifte erfpacht is specialistenwerk
Het grote probleem bij deze waardering is het feit dat:
- de vererfpachter beleidsmatig zichzelf verplicht heeft om over te gaan tot heruitgifte
- de grond bebouwd is met een woning van de erfpachter en die hiertoe gerechtigd is door het erfpachtcontract
- de grond en de woning niet los van elkaar verkocht kunnen worden
- alleen de erfpachter baat heeft bij voortzetting van het erfpachtrecht of koop van de grond onder de woning
- geen vergelijking gemaakt kan worden met verkoop aan een derde partij
Dit betekent dat de taxateur een groot aantal aannames en veronderstellingen moet doen die anders zijn dan de realiteit.
Hier zijn meerdere waarderingsmethodieken voor, maar elke taxateur kan en zal dit weer anders interpreteren. Elke methode en uitkomst moet echter wel zeer goed onderbouwd en beargumenteerd worden.
Vraag advies aan de specialist over de grondwaarde uit de aanbieding
De gespecialiseerde taxateur en/of makelaar kan een tweede opinie geven over grondwaarde. Er kan dan ook aangegeven worden of en op welke mogelijkheden en/of alternatieven de erfpachter heeft bij het bepalen of de grondwaarde redelijk of niet is.
Advies
Informatie
Ik wil graag advies of het interessant, rendabel of noodzakelijk is om een vooraanbieding aan te vragen: